知識０からのマンション購入記 ２０１６（上）

マンション購入を検討してから約５ヶ月ほどで、都心の新築マンションの購入に至りました。その過程で様々なことを学びましたので、このブログに購入記として記載をしたいと思います。カップル２人で検討をしましたので、２人の視点で書いていこうと思います。

筆者紹介

ミソブン：東京都港区在住の30歳男、独身。彼女との同棲検討を機にマンション購入を考え始める。投資が好き、新築マンションには懐疑的。

ユーナ：横浜市在住の27歳、ミソブンの彼女。過去に、新築マンション販売の会社で働いていた。新築マンション派。

目次

1. 旅の始まり
2. 賃貸VS新築に決着を
3. 住宅ローンを組めるか把握する
4. 物件探し

1. 旅の始まり

ミソブン

マンションの購入を本格的に検討し始めたのは、2015年12月ごろでした。当時、彼女との結婚を考え始め、同棲についても、よく話していました。その時に、彼女が、賃貸よりかも「新築マンションがいい」と言い出したのです。彼女は、過去に、新築マンションを販売する会社で働いており、賃貸より購入派だったのです。

不動産投資について興味があった僕は、当然、新築マンションにも興味がありました。ただ、今はマンション相場が高騰しすぎているとの話をよく耳にしていたので、数年後、相場が下落した時に買えるように、勉強だけはしておこうという軽い気持ちで勉強を始めました。こうしてマンション購入の旅が始まったのです。

ユーナ

昨年１０月に交際をスタートした彼とは大学時代に知り合いました。彼は同じサークルの代表を務めていたこともあり、昔から自分の意志や目標に対して有言実行をするタイプの人でした。知り合ってから１０年程経って、ひょんなきっかけからお付き合いが始まりました。知り合い期間が長かったためか、お互いに関してある程度は理解があり、付き合った当初からなんとなく結婚を意識していました。

彼は都内で１Kの賃貸に住んでおり、会社から毎月３万円の手当てはあるものの、月々１２万円近くの家賃を支払っていました。マンション自体は新築で、広さも３２平米ということに加えて駅やバス停へのアクセスが良いという悪くはない条件の物件でした。（マンション探しを始めてから、いかにそれが良い物件だったかに気づくことになります笑）二人で住むには少し手狭かなと感じ始めた昨年末、意を決して彼にマンション購入を提案してみました。一言で言うとその反応は今一つ・・興味はあるようでしたが、今マンションは高いとの一点張り。まずは一緒に勉強をしよう！と近くの本屋に向かったのでした。

2. 賃貸VS購入に決着を

ミソブン

恵比寿のスタバ付き本屋で、新築マンションを調べることに。とは言っても、調べることはたった一つです。

「賃貸と購入どちらがいいかはっきりさせる」

マンションを購入するのかしないのか、つまり、マンション購入とそれ以外の選択肢（僕の場合は賃貸一択）でどちらがいいのかを、まずは明確にしようと考えました。数千万円の買い物をするのには、大きな決断と多大な労力が必要です。マンション購入が賃貸より明らかに優れていることを明確にしなくては、労力を割くことも、決断することも不可能に思えたからです。

そして手に取った本がこちら

専門家は絶対に教えてくれない! 本当に役立つマンション購入術 (廣済堂新書)

 マンション購入の体験をもとに購入術をまとめた良書。アマゾンで評価が高かったので熟読。合わせて、ネットでリサーチして、得られた結論は以下。

賃貸よりマンション購入が良い

 なぜか？

1. 賃貸と購入、長期間住めばかかる費用は対して変わらない（金利3%、35年住む場合）
2. 金利が安い今（フラット35でも1.5%とかざら）は、購入の方がトータル安い
3. 購入マンションは資産として残る
4. 築35年でも新築時の半値以上の価格で売れることはざら
5. 価値の下りにくい物件（駅近、都心に近い）を選べばなおさら
6. 価値が下りにくければ、手放さなくてはならないときに、売れる（売って損をしない）

え？え？買った方が絶対いいじゃん！ってなるわけですけど、一点問題が。

相場が高騰（バブル時より高い）しているので、割安物件を見つける必要がある

そんなバカな。それが一番難しいのに。割安物件を探す方法は、「物件サイトを良く見るようにして、相場感を身につけるしかない」というやっつけな方法しか紹介されてませんでした。ただ、「賃貸より購入の方がいい」という結論は得られたため、購入をする方向で、物件探しを開始することにしたのです。

割安なマンションを見つける方法は、こちらの記事で

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3. 住宅ローンが組めるか把握する

ミソブン

物件探しを始めた僕は、SUUMOやathomeで幅広く物件を検索し、手当たり次第に物件をみてみることにしました。ただ、なかなかピンとくる物件がなかったのと、「そもそも住宅ローンは組めるのか」というのが気になり始め、物件探しは彼女に任せて、住宅ローンについて調べることにしました。

実は、クレジットカードの返済遅延を過去に数回しており、住宅ローンが組めない可能性があるのではと、心の片隅で考えていたのです。ネットで調べてみると、信用情報を扱う機関があり、そこにすべての信用情報が記録される仕組みになっているのだとか。その信用情報で過去に金融事故が記録されていると、住宅ローンを組むのはどうやら難しいらしい。自分の信用情報を信用情報機関のCICで確認してみると、金融事故の実績が１件。つまり、ブラックリストに入っていたのです。オーマイガ！借りれない可能性が高そうでした。

これにより、借りれるかどうかを、まずははっきりさせる必要がでてきました。借りれるかどうかを知るには、住宅ローンの提供側に聞くのが、一番正確だろうと考え、住宅ローンの無料相談会に行くことに。ちなみに、口座を持っているUFJの無料相談会にしました。土日もやっていて、近くに支店がたくさんあったので、すぐに予約が取れ、1月中旬に相談会に行きました。

銀行に着くと、応接間に通されて、ちょっとびっくり。数分後に40歳前後の女性の方がやってきました。すごい営業されるのかと思って構えていましたが、そんなことはなく、質問に対して非常に丁寧に回答くださいました（むしろ、今は高いから借りない方がいいと思うという意見までもらい、逆に信頼出来ました）。質問して得られた回答は、以下。

住宅ローンを組める可能性がある。

クレジットカードの返済遅延だったら借りれる可能性はあると回答をもらった。仮審査があるからそれをしてみるのが手っ取り早い。仮審査に通れば、借りれる可能性は高いとのこと。仮審査の審査項目は、勤務先、年齢、信用情報、健康状態、頭金、など複数にわたり、通るかどうかはやってみないとわからないとのこと。帰ってから早速借り審査に申し込むことに。

ちなみに、他に得られた情報は以下。

Q.彼女も合わせてローンを組めるか

A.可能だが、彼女も同様に、審査される。彼女は契約社員だが大丈夫か聞くと、契約社員ではローンは難しいとのこと。長く安定的に収入が見込めることが大事のようだ。

Q.いくら借りれるのか

A.年収の７倍程度は借りれる。僕のは場合、５,０００万程度は借りれるのだとか。逆にそれ以上は借りれないので、物件を選ぶ基準ができた。

Q.期間はどうするのがいいのか、長い方がいいか、短い方がいいか

A.長い方がいい。後で短くするのは簡単だが、長くすることは大変。

Q.金利は固定がいいのか、変動がいいのか

A.固定と変動の半々で組み合わせるのがオススメ。変動金利は非常に安いために、その恩恵を授かるために、変動金利がいい。全て変動にしてしまうと、金利が上がった時に返済額が高くなるリスクを抑えるために、半分は固定にしておくことがオススメなのだとか。

帰ってすぐに、仮審査を進めることに。どうせなら複数確認しようと思い、UFJに加えて、口座を持っていたSBI住信ネット銀行にも、申込みをすることに。申込みはネットで５分から10分ほどで簡単にできました。

申込みから3日後にSBIから郵送物が届きました。早い！ドキドキしながら開封してみると、仮審査は通った旨が書かれた通知書と、本申込の書類が入ってみました。やった！と思いながらも、審査はちゃんとされたのか不安になりました。

それから数日後、UFJから電話が、、、数点質問されました。そしてまた、しばらくすると、UFJから郵送物が到着。恐る恐る開封して中を見ると、、、、審査はOK！こうして、住宅ローンが借りれそうなことがわかり、マンション購入に向けてまた一歩前進したのでした。

物件探し

ユーナ

彼に任せていても一向に物件探しが進まないので、私が積極的に動くことにしました。まず物件の条件を明確にしました。本で勉強したことをふまえて、以下の通りとなりました。

物件の条件

①駅近であること、徒歩5分、できれば3分以内

価値が下がりにくい物件の必須条件。利便性を考えても駅までの距離は最重要視をしました。

②都心

こちらも価値が下がりにくい物件の必須条件。人口が減少していく日本においては、より利便性の高い都心に人が集中し、郊外は減少していくと予想されるため。

③予算は4,500万円以下でなるべく安く。

35年ローンを組んだ時に月々の支払いが現家賃と変わらない程度にしたかったことから設定しました（月々10万円〜15万円程度）。もちろん、なるべく安くしたいところ。

④お互いの勤務地から30分以内

これは彼にとっての最優先条件でした。通勤期間の短縮はストレス軽減にもつながりますからね。ちなみに私は当時、乗車率１００％以上の満員電車区間を含め１時間１５分ほど所要しておりましたので、通勤時間はそんなに短くなくてもいいと思っていましたが、家事や子育てのことを考えると近いにこしたことはないと考えました。

⑤私の実家へのアクセスが良い

いずれ子どもを持ったときに、私の実家の両親が頼りになることでしょう。近すぎても保活の際の足枷となる可能性もありますが。

⑥間取りは1LDK

2人＋幼児で住める広さで、かつ都心で予算内となると、1LDK以外の選択肢がありません。また、部屋は広いに越したことはありませんが、コンパクトタイプの方がいずれは貸しやすく、売りやすいため、そういった意味でも1LDKは悪くない選択肢と考えました。都心はサラリーマンが多くいため、サラリーマンによる需要が常にあり、少子高齢化が進むであろう将来でもその需要は大きく下がらないと想定されます。（ちなみに子供が大きくなった際は、マンションは貸すか売るかをして、引越しをする想定です。）

⑦近くにスーパーとドラッグストアがある

共働きカップルには遅くまで開いているスーパーが強い味方。コンビニしかない場合はつい不要なものまで買ってしまいそうなので、断然スーパー派です。

⑧日当たりが良い（東または南むきで、日差しを遮る建物がない）

タワーマンションの高層階なら問題がないかもしれませんが、やはり全く日が当たらないのは湿気等が気になります。

条件を明確にしたら、SUUMOやホームズなどですぐに検索を開始しました。ただ、条件に合うようなものはなかなかないし、やっぱりマンション価格が高いし、彼も「高いね」と言うばかり。。。

難しいのかなとテンションも若干下がりかけたタイミングでその時は突然訪れました。何気なくいつものようにfacebookをチェックしていたら、とある新築マンションの広告が現れました。それは私が通勤で毎日通る駅から徒歩２分の立地に建設が予定されていました。モデルルームを見に行くだけならお金もかからないし、最近のデートでのやりたいことリストも短くなったきたところだし、と軽い気持ちで彼に提案してみました。意外にもこれは快諾。早速資料請求をし、間もなくモデルルーム見学の日程が決定しました。

お客さんとしてモデルルームを見に行くことは初めてだったので、程よい緊張感とワクワク感を胸に当日会場に向かいました。

ミソブン

「知識０からのマンション購入記２０１６（上）」はここまでとなります。今振り返ってみると、マンション購入におけるターニングポイントはモデルルーム見学だったように思います。おそらく、初めてマンションを購入される多くの方も、そう感じるのではないでしょうか。というのも、今まで空想でしかなかったマンション購入において、初めてリアリティを感じる機会となるからです。僕たちの場合も、モデルルームに行き、部屋のイメージ、街のイメージをして、本気で購入に向かって歩き出したように思います。一方、数千万円のローンを組む、ということに対して急激に不安になったことを覚えています。その辺りの葛藤を交えながら、体験を記載していきたいと思います。

続きはこちら＞＞知識０からのマンション購入記２０１６（中）

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