知識０からのマンション購入記 ２０１６（下）
筆者紹介
ミソブン：東京都港区在住の30歳男、独身。彼女との同棲検討を機にマンション購入を考え始める。投資が好き、新築マンションには懐疑的。
ユーナ：横浜市在住の27歳、ミソブンの彼女。過去に、新築マンション販売の会社で働いていた。新築マンション派。
目次
- やるべきことのクリア
- 緊張の申し込み
- 最後の最後に
やるべきことのクリア
ミソブン
やるべきことをすべてまとめたので、後はひたすら調べるだけでした。下記にやったことを決めたことをまとめました。
＜マンション購入の前に決めなくてはならないこと＞
結婚をどうするか
マンションを購入するまでには籍を入れることに二人で話して決定。
ライフプランの策定
２０１６入籍マンション、２０１７結婚式、２０１８第一子、２０１９第二子、第一子が小学校に上がる前に、買ったマンションは売却or貸出して、大きな部屋に移り住む必要がある。
お金の管理方法
家族のお金として、貯金と生活費を毎月一定額、ミソブンとユーナそれぞれ２：１で出し、それをマネーフォワードで管理することに。
＜マンション購入にあたって決めること＞
出口戦略
第一子が小学校に上がるタイミングで、売却もしくは貸出しが必要そう。住宅ローンで借りた物件は一般的には貸出せないのだが、その辺はなんとかなるみたい。近くの不動産屋で賃貸相場を確認して、貸出した場合はローンの支払いを引いてもやや収支がプラスになる金額であることを確認。売却については、価格の下落がどの程度起きるかを、他のマンションの事例などを多数見て検証。ローン残高を下回る価値にまでの下落はしなそうという。
マンション価格推移がわかるサイトはこちらの記事を参照。
名義をどうするか決める
名義は、何分割でもできるみたいなので、単純に支払う額の予定の比率で決めることに。ミソブン９に対して、ユーナ１で決定。
支払いの計画、頭金
頭金は払うこともできるが、今後のライフイベントを考慮して、極力抑える方針で。またエクセルを使って、支払いシミュレーションを作成して、無理がないか確認。
固定資産税
年間20〜30万ほどかかる
住宅ローンをどうするか
住宅ローンは、購入先から紹介されるものより、ネット銀行の住宅ローンが断然お得。特に楽天銀行の変動金利型は事務手数料が固定で32.4万円で圧倒的に安いです。
リスクの洗い出しとヘッジ方法
災害系：保険でヘッジ。できるだけハザードリスクの少ない地域にすることがベター
身体系：保険でヘッジ。割安な物件であれば、最悪売れば損は限りなく抑えられる
価格下落系：割安な物件であれば、下落しても、長期的には賃貸より割安である。
保険の把握
保険の窓口に行って相談。基本的には、住宅ローンに付帯する保険で十分な感じ。心配なら入ってもいいかも
保険相談を店舗でした体験記にまとめました＞＞こちら
＜購入しようとしているマンションについて＞
手付金をどうするか
マンション価格の10%程度が目安と、販売会社に言われましたが、相談したら100万円でOKとのこと。
価格の妥当性
住まいサーフィン（プロによるマンション評価サイト）のマンション評価額は130万/m2で、購入価格110万/m2程度だったので、妥当と判断。
価値のシミュレーション
イエシル（過去のマンション価格を知れるサイト）で、近隣のマンションの価格推移を確認。リーマンショックの時でも東京の平均価格より下落幅が少ないことを確認。ローン残高よりは価値が高く推移する想定ができた。
中古マンションとの比較
中古マンションをかなり探しましたが、明らかに高い。マジで高い。新築マンションの方が価格下落リスクは低いと思うくらい。
他の新築マンションとの比較
価値の下がりにくい、「駅近」「主要駅に近い」「ハザードリスク少ない」で、希望する間取りで探しても他にいいものがなかった。
日当たり・眺望
モデルルームでシミュレーションを確認。問題なさそう。
階数の検討
日当たりと眺望、価格を鑑みて、低めに設定。新築時は階数が高い、低い部屋と比べてかなり割高になる。中古の価格や、賃貸はその差額はそこまで反映されないことからも、低い部屋を選択。
管理組合
入居者が決まってから、立候補だそうだ。問題なさそう。
フラット35S適用か
適用。モデルルームに行った時にもらった資料に書いてあった。
耐震等級、省エネ等級、劣化対策等級、衝撃音対策
問題なし。モデルルームに行った時にもらった資料に記載あり。
賃貸ニーズの把握（将来貸しに出せそうか）
近くの不動産屋に賃貸を探す客としてヒアリング。渋谷の近くということもあり、安定してありそう。
やるべきことは上記で全て。とにかくに調べまくって全てクリア。
緊張の申し込み、結末へ
課題を全てクリアすることができたため、購入することを決心。モデルルームへ訪れて、仮申し込み。抽選結果を待つことに。。。。
なんと。。。。落選。オーマイガー。２次抽選に回るべきか、考えている時に、もう一つのニュースが飛び込んできました。僕が働いている会社が引っ越し。オーマイガー。ユーナとも話し合い、今回の新築マンションの購入は諦めることになりました。新築マンションの相場もどんどん上がってきているので、今ではなく、相場が落ちたタイミングで買う方針に変更しました。
今後は、いかに割安でマンションを買うか、にこだわってマンション探しをしていきたいと思います。
次の記事はこちら＞＞2020年に割安な中古マンション買うための探索記
